با این حال آیا تغییر الگوی سرمایه‌گذاری و جدایی قیمت مسکن از نرخ دلار پایدار خواهد بود یا در آینده، دوباره شاهد همبستگی این دو بازار خواهیم بود؟ منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن درباره روند بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ اظهار کرد: «با پایان سال ۱۴۰۳، در حوزه اقتصاد مسکن، شاهد یک فرآیند منحصر به فرد و جدید بودیم. این فرآیند به این صورت بود که نرخ املاک و بازار مسکن از نرخ ارز عقب افتاد.» او افزود: «این اختلاف و افزایش قیمتی که نرخ ارز به خود گرفت، قاعدتا در سال‌های گذشته، تاثیر بسیار آنی و مستقیمی بر بازار ملک داشت، اما این اتفاق جدید در سال ۱۴۰۳ رخ ندارد.» این کارشناس اقتصاد مسکن توضیح داد: «زمانی که قیمت ارز شروع به افزایش کرد، در اواسط سال با بحران‌های عجیب بین‌المللی در حوزه جنگ منطقه‌ای مواجه بودیم و شاخص امنیت، حاکم بر شاخص اقتصاد بود.» وی اضافه کرد: «اگر دلایل را بررسی کنیم، می‌بینیم که بحث‌های جنگ و آشفتگی نظامی منطقه، تاثیر مستقیمی بر قیمت دلار داشت. مردم امنیت را بر اقتصاد ترجیح دادند و این باعث شد که ما فرآیند جداسازی مسیر دلار و مسکن را مشاهده کنیم.» غیبی اظهار کرد: «این یک اتفاق مثبت و خوب بود؛ یعنی به این باور رسیدیم که حتی قیمت ملک هم می‌تواند در رکود باقی بماند و افزایش پیدا نکند و این روند به آرامی پیش برود، در حالی که بازار ارز در روند افزایشی باشد. اگر این عادت در سال‌های آینده به یک باور تبدیل و تثبیت شود، به نظر من یک امتیاز خواهد بود.»

تحولات سال ۱۴۰۳ نشان داد که قیمت مسکن می‌تواند تابع قیمت دلار نباشد

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «در سنوات گذشته، تاثیر دلار بر مسکن بسیار آنی و مؤثر بود و ما تمام سنجه‌ها و شاخص‌ها را متاثر از افزایش نرخ ارز می‌دانستیم و بر همین اساس، بازار خود را شکل می‌داد و ترمیم می‌کرد.» غیبی ادامه داد: «لذا با علم به این موضوع که در سال ۱۴۰۳ این جداسازی انجام شد، یک وجه مثبت بود که باور اقتصاد مسکن را شکست که نباید افزایش قیمت مسکن لزوما تابع افزایش نرخ ارز باشد.» او اضافه کرد: «اما بسیاری از مسائل را نمی‌توان از این جداسازی خارج کرد؛ آثار مربوط به خرید مصالح، خدمات و قیمت تمام شده ساخت مسکن، ممکن است به قیمت دلار بستگی داشته باشد و در آینده خود را نشان دهد.» غیبی تاکید کرد: «هدف ما کاهش تاثیر روانی این موضوع بر بازار مسکن است. اگرنه، آنچه فرایند عینی، دقیق و ملموس است را نمی‌توانیم انکار کنیم.»

سوءمدیریت سیاست‌گذاران منجر به سونامی قیمت در بازار مسکن می‌شود

این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه سیاست‌های حوزه مسکن اشاره و بیان کرد: «درباره تاثیر بازار ارز بر ملک باید توجه داشت که این موضوع باعث افزایش انباشت انتظاری در حوزه مسکن شده است.» غیبی توضیح داد: «اگر سیاست‌گذاران و حکمرانان اقتصادی نتوانند بازار را به درستی مدیریت کنند و آن را رها کنند، به معنای آن است که در سال ۱۴۰۳ شاهد هیچ برنامه مدونی در حوزه مسکن نبوده‌ایم. این دلیلی می‌شود که مسیر مسکن بدون توجه به برنامه‌های موثر دولت و حکمرانان اقتصادی، یک میان‌بر باز و مانند یک سونامی حرکت کند و باعث افزایش قیمت شود. بنابراین، سیاست‌گذاران باید نسبت به این موضوع حساس باشند.» او درباره رقبای بازار مسکن نیز بیان کرد: «از طرف دیگر، یکی از دلایلی که باعث شد افزایش قیمت دلار تاثیری بر قیمت مسکن نداشته باشد، غیر از بحث امنیت، بحث افزایش قیمت طلا بود. مردم تمام سرمایه‌های خرد خود را در حوزه طلا سرمایه‌گذاری کردند و دیدند که طلا ارزش افزوده بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن دارد.»

طلا به رقیب ارز، بورس و مسکن تبدیل شده است

این کارشناس بازار مسکن درباره چگونگی بازگشت مردم به بازار مسکن توضیح داد: «با افزایش پلتفرم‌های مجازی و فرصت‌های معاملات در حوزه طلا و جواهر، ما نسبت به این موضوع آگاه شدیم که مردم سرمایه‌های خود را در جایی سرمایه‌گذاری می‌کنند که ارزش بالایی دارد.» غیبی بیان کرد: «طلا به رقیبی برای ارز، بورس و حتی مسکن تبدیل شده است. اگر قیمت طلا تثبیت شود و رو به کاهش برود، مردم آن طلا را می‌فروشند و اولین بازار مد نظرشان مسکن خواهد بود. بهانه‌های افزایش قیمت دلار نیز مزید بر علت، می‌تواند موجب دگرگونی بازار مسکن شود.» وی در پایان به نقش دولت در بازار مسکن اشاره و تاکید کرد: «دولت باید با آگاهی نسبت به این موضوعات، بازار مسکن را برای سال ۱۴۰۴ مدیریت کند. در غیر این صورت، احتمال اینکه با افزایش نسبی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ مواجه شویم، وجود دارد.»