رویداد۲۴ نوشت: با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، دو سناریوی متناقض پیش روی بازار مسکن است: احتمال ارزانی موقت و رکود سنگین در صورت وقوع تنشهای نظامی و سناریوی محتوم رشد قیمتها به واسطه تورم سالانه و افزایش دستمزدها پس از تعطیلات عید.
اما یک مسئله وجود دارد و آن اینکه برخلاف تصور عموم، جنگ در ایران ممکن است به جای کاهش قیمت، به "انسداد بازار" و جهش اسمی ملک منجر شود.
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه مسکن، معتقد است که در شرایط بحرانی مانند جنگ، احتمال ریزش قیمتها وجود دارد اما تنها در صورتیکه مردم عرضه را بیشتر کنند. او میگوید: «نکته اینجاست که شدت تنشهای احتمالی، نوسانات بازار را تعیین خواهد کرد. اگر جنگ باعث خروج جمعیت زیاد از یک منطقه شود، این امکان وجود دارد که آن منطقه با کاهش قیمت مواجه شود. میزان عرضه اگر به حدی بالا برود که خریدار وجود نداشته باشد قیمتها کاهش مییابد.»
او توضیح داده که این احتمال تنها بر روی کاغذ است، اما از نظر واقعی ممکن نیست. مسکن از نظر سنتی از طلا و ارز عقب مانده و درگیر رکود است. همین موضوع تمایل به خروج سرمایه از این بازار را کاهش داده است. مسکن در ایران فقط در صورت شرایط جنگی و کاهش تقاضا با کاهش قیمت مواجه میشود.»
او افزود: «تورم و احتکار مسکن به علت مالیات اندک، قیمت را رو به بالا نگه میدارد. به همین خاطر همه تمایلشان رشد قیمت است. تغییرات بنیادین در ساختار مسکن باید انجام شود، تا مسکن یک کالای امن سرمایه گذاری محسوب نشود.»
فروغمند مدعی است که نیاز به نقدینگی میزان قیمت را تعیین میکند، او میگوید: «اگر واقعا شرایط جنگی صورت بگیرد که من آن را جدی نمیدانم، تعداد فروشنده زیاد میشود. در آن صورت دیگر مهم نیست مصالح گران شده یا خیر و افراد فقط دنبال نقدینگی خواهند بود. در آن صورت به هر قیمتی میفروشند. اگر تمایل به نگهداشت مسکن وجود داشته باشد، قیمتها تکان نمیخورند.»
تب و تاب عید وارد بازار مسکن شده؟
این پژوهشگر مسکن معقتقد است که هنوز بازار به تب و تاب خرید در اثر اخبار گرانی بعد از عید نیفتاده است. او میگوید: «هنوز بازار در تب و تاب خرید نیست اما صحبتهایی وجود دارد که سرمایهگذاران طلا در مسکن فعالیت کنند. نیاز مصرفی در هر حال از بازار عقب است، چون تسهیلات کافی برای مسکن وجود ندارد و مصرف کنندگان واقعی بخصوص در تهران تمایل و توانی برای خرید ندارند.»
او ادامه داد: «قیمت خودرو به قیمت مسکن رسیده اما تفاوتهایی میان این دو وجود دارد. کسانیکه نیازمند مسکن نیستند، با خرید مسکن، احتکار میکنند. در خرید خودرو مالیات بیشتر است و خطرات نگهداری آن بیشتر است. به همین خاطر خرید خانه اضافه برای سرمایه گذاری راحتتر و امنتر است.. تنها در ایران است که ملاکها در مواقع بحران پولدارتر میشوند. با این وجود کسی میتواند خانهدار شود که خانه دارد.»
فروغمند در رابطه با مسکن رفاهی میگوید: «در قانون اساسی خرید و مالکیت هدف قرار گرفته شده اما باید شرایط دسترسی به مسکن تغییر کند. شما باید مطمئن باشید به یک خانه واقعی و با رعایت حداقلها دسترسی خواهید داشت. این شکل از مسکن از طریق بازار اجاره قابل تحقق است. الان دولت میتواند با مولدسازی اجاره، درآمدزایی کند و در طرح آمایش سرزمینی به شکلی سیاست گذاری کند که املاک دولت به اجاره برسد. دولت باید به صورت همزمان خانههای اجارهای کم قیمت را به تمامی جامعه ارائه کند. در آمریکا تا دهک ۹ هم از مسکن رفاهی استفاده میکنند که طبقه اقتصادیشان به خطر نیافتد.در ایران تنها دهکهای ۱تا۵ در این حوزه مورد توجه هستند.»