فراز نوشت: سمانه محرمی نمین نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک با تشریح وضعیت معاملات و قیمت مسکن، معتقد است بازار در ماههای اخیر از شدت رکود فاصله گرفته، اما هنوز نمیتوان از رونق گسترده سخن گفت. سمانه محرمی نمین با اشاره به افزایش هزینههای ساخت، کاهش فعالیت سازندگان و توقف بخشی از پروژههای ساختمانی، نسبت به کاهش عرضه در آینده هشدار میدهد و میگوید قیمت مسکن همچنان با شیبی ملایم صعودی خواهد بود. او همچنین درباره تعرفه مشاوران املاک تأکید دارد که دریافت مبالغ خارج از تعرفه قانونی قابل دفاع نیست، اما تعرفه رسمی نیز باید متناسب با هزینه واقعی فعالیت بنگاهها تعیین شود.
بازار مسکن از رکود فاصله گرفت، اما هنوز رونق نگرفته است
در ماههای اخیر وضعیت معاملات مسکن چگونه بوده است؟ آیا میتوان گفت بازار وارد دوره رونق شده است؟
برای صحبت از رونق واقعی بازار مسکن باید میان افزایش معاملات مصرفی و رونق سرمایهگذاری تفاوت قائل شد. در شرایط فعلی بخش قابل توجهی از معاملات با هدف مصرف انجام میشود و هنوز تقاضای سرمایهگذاری به شکل محسوسی به بازار بازنگشته است.
در ابتدای سال، بخشی از فروشندگان انتظار داشتند قیمت مسکن همگام با تورم افزایش پیدا کند، در حالی که بسیاری از خریداران همچنان قیمتهای سال گذشته را مبنای تصمیم خود قرار میدادند. این اختلاف انتظارات موجب کاهش معاملات و افزایش رکود در بازار شد.
از خردادماه به بعد، بخشی از خریداران خود را با سطح جدید قیمتها تطبیق دادند و در مقابل، انتظارات برخی فروشندگان نیز تعدیل شد. همچنین انتظار کاهش شدید قیمت مسکن به دلیل جنگ در میان بخشی از متقاضیان کاهش پیدا کرد.
در حال حاضر بازار نسبتاً آرام شده است، اما نمیتوان از رونق گسترده سخن گفت.
چرا قیمت مسکن همچنان ظرفیت افزایش دارد؟
چشمانداز قیمت مسکن در ماههای آینده چگونه است؟ آیا امکان کاهش قیمت وجود دارد؟
با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد هزینههای ساخت، انتظار کاهش قابل توجه قیمت مسکن را ندارم. به نظر میرسد قیمتها همچنان با شیبی ملایم روند صعودی داشته باشند.
قیمت مسکن افزایش پیدا کرده، اما افزایش هزینههای ساخت نیز قابل توجه بوده و هنوز تمام این افزایش هزینهها در قیمت نهایی مسکن منعکس نشده است؛ بنابراین نمیتوان صرفاً با توجه به سطح فعلی قیمتها انتظار داشت که بازار وارد مسیر کاهش شود.
از سوی دیگر، کاهش فعالیت سازندگان نیز موضوع مهمی است. در بسیاری از مناطق، بهویژه در بخشهایی از مناطق مرکزی و جنوبی تهران، تعداد سازندگان خرد کاهش پیدا کرده و بخش زیادی از پروژهها متوقف شده است.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینههای ساخت باعث شده ادامه فعالیت برای بسیاری از سازندگان خرد دشوار شود. ادامه این وضعیت میتواند عرضه واحدهای جدید را کاهش دهد و در بلندمدت فشار بیشتری بر قیمت مسکن وارد کند.
کاهش ساختوساز؛ زنگ خطری برای عرضه مسکن
توقف پروژههای ساختمانی چه اثری بر بازار خواهد داشت؟
وقتی سازندگان خرد از بازار خارج میشوند یا پروژههای خود را متوقف میکنند، اثر آن صرفاً در شرایط فعلی بازار دیده نمیشود؛ بلکه در ماهها و سالهای آینده خود را در کاهش عرضه نشان خواهد داد.
بخش قابل توجهی از ساختوساز شهری توسط سازندگان خرد انجام میشود. جهش قیمت مصالح، عوارض و سایر هزینههای ساخت باعث شده این گروه امکان ادامه فعالیت نداشته باشند و درنتیجه تعداد واحدهای جدید کاهش پیدا خواهد کرد.
به همین دلیل، باید شرایطی ایجاد شود که پروژههای نیمهتمام دوباره فعال شوند. کاهش هزینههای تحمیلشده به سازندگان، بهویژه سازندگان خرد، میتواند به تکمیل پروژهها و افزایش عرضه کمک کند.
«مسکن» همچنان برای مردم محل حفظ ارزش دارایی است
باتوجه به شرایط اقتصادی و سیاسی فعلی، چرا بخشی از تقاضا همچنان به سمت مسکن میرود؟
مسکن برای بخش قابل توجهی از مردم همچنان یک دارایی با ثبات محسوب میشود. در مقایسه با برخی بازارهای دیگر، بخشی از تقاضا همچنان مسکن را به عنوان محلی برای حفظ ارزش دارایی خود در نظر میگیرد.
به همین دلیل باید میان تقاضای مصرفی و سرمایهای تفاوت قائل شد. در شرایط فعلی، تقاضای مصرفی حضور دارد، اما تقاضای سرمایهگذاری هنوز به اندازهای نیست که بتوان از رونق سرمایهای بازار مسکن سخن گفت. همچنان مردم طلا و ارز را به مسکن ترجیح میدهند، اما علاوه بر آنکه سرمایهگذاری در بخش مسکن به رشد اقتصادی و کاهش بیکاری کمک میکند، همیشه میگویم که طلا ترس دارد و مسکن امنیت!
تخلف در تعرفه مشاوران املاک
یکی از موضوعات مورد بحث در ماههای اخیر، میزان کمیسیون مشاوران املاک است. با وجود اینکه تعرفه قانونی ۰.۲۵ درصد معامله است، اما بسیاری از مشاوران املاک ارقام بالاتری مطالبه میکنند، چرا؟
تعرفه رسمی کمیسیون مشاوران املاک برای معاملات خرید و فروش، ۰.۲۵ درصد ارزش معامله از هر طرف است. با این حال، در بازار مواردی وجود دارد که برخی بنگاهها مبالغی معادل ۰.۵ درصد و حتی در مواردی تا یک درصد از هر طرف دریافت میکنند.
دریافت مبلغ خارج از تعرفه قانونی قابل دفاع نیست و در صورت مشاهده چنین مواردی باید موضوع بررسی و با متخلف برخورد شود.
در عین حال، باید توجه داشت که تعرفه فعلی الزاماً با هزینههای واقعی فعالیت بنگاهها تناسب ندارد. مشاور املاک با هزینههایی مانند مالیات، اجاره، آب و برق، پورسانت کارکنان، حق عضویت اتحادیه و سایر هزینههای جاری مواجه است، در حالی که درآمد او متغیر و به تعداد قراردادهایی که در طول ماه منعقد میکند وابسته است.
منابع درآمدی بنگاهها کاهش یافته است
چه عواملی باعث شده هزینههای فعالیت بنگاهها با درآمد آنها فاصله پیدا کند؟
کمیسیون معاملات خرید و فروش در سال ۱۳۹۹ از ۰.۵ درصد به ۰.۲۵ درصد کاهش پیدا کرد. این اتفاق به دلیل تورم و افزایش قیمت مسکن رخ داد، اما کسی توجه نکرد که حجم معاملات به شدت کاهش پیدا کرد.
از سوی دیگر، در سال ۱۳۹۰ معاملات پیشفروش از حوزه فعالیت مشاوران املاک خارج شد و یکی از منابع درآمدی مشاوران املاک کاهش یافت. در حالی که پیشفروش میتوانست برای زوجهای جوان و متقاضیان مصرفی مسکن، امکان خرید واحد با شرایط مناسبتر را فراهم کند.
در سال ۱۳۹۹ نیز با راهاندازی سامانه خودنویس، امکان ثبت قراردادهای اجاره توسط افراد بدون مراجعه به مشاور املاک فراهم شد و در سال ۱۴۰۰ سامانه کاتب نیز در این حوزه مورد استفاده قرار گرفت. مجموعه این تغییرات منابع درآمدی بنگاهها را کاهش داده است.
با این حال، راهکار جبران این مسئله، دریافت کمیسیون خارج از تعرفه نیست. اگر تعرفه رسمی پاسخگوی هزینههای واقعی فعالیت نیست، باید مبنای آن به شکل کارشناسی بررسی و در صورت نیاز اصلاح شود.
سه اقدام برای ساماندهی تعرفه مشاوران املاک
با توجه به این شرایط، چه راهکاری را برای ساماندهی وضعیت کمیسیون مشاوران املاک پیشنهاد میکنید؟
سه موضوع باید همزمان مورد توجه قرار گیرد: تعرفه باید شفاف باشد، نظارت بر اجرای آن جدیتر شود و مبنای تعیین تعرفه نیز با هزینه واقعی خدمات و شرایط اقتصادی کشور تناسب داشته باشد.
هم حقوق مردم باید مورد توجه قرار گیرد و هم باید امکان ادامه فعالیت اقتصادی بنگاهها وجود داشته باشد. نمیتوان از دریافت مبالغ خارج از تعرفه دفاع کرد، اما در مقابل نیز نمیتوان هزینههای واقعی فعالیت بنگاهها را نادیده گرفت.
آینده بازار مسکن؛ وابسته به هزینه ساخت و میزان عرضه
اگر بخواهید یک جمعبندی از چشمانداز بازار مسکن ارائه دهید، مهمترین متغیرهایی که باید مورد توجه قرار گیرد چیست؟
در شرایط فعلی، هزینه ساخت و میزان عرضه دو عامل مهم در آینده بازار هستند. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینههای ساخت، ادامه فعالیت سازندگان را دشوار کرده و اگر این روند ادامه پیدا کند، عرضه واحدهای جدید کاهش خواهد یافت.
از سوی دیگر، توان خرید خانوارها همچنان محدود است و همین موضوع مانع از شکلگیری رونق گسترده در معاملات میشود؛ بنابراین نمیتوان انتظار داشت بازار به سرعت وارد یک دوره رونق گسترده شود. در عین حال، با توجه به افزایش هزینههای ساخت و کاهش فعالیت بخشی از سازندگان، انتظار کاهش قیمت مسکن نیز منطقی نیست و احتمالاً قیمتها با شیبی ملایم به روند صعودی خود ادامه خواهند داد.
اگر هزینههای ساخت کاهش پیدا کند و پروژههای نیمهتمام دوباره فعال شوند، میتوان به افزایش عرضه امیدوار بود. در غیر این صورت، کاهش ساختوساز میتواند در آینده فشار بیشتری بر بازار وارد کند.